“住改商”纠纷的处理

导读：生活中，经常发生一些业主将购买时为住宅用途的房屋改作商业用房或者办公用房等经营性用房的情况，因此引发的纠纷也不断出现，且呈持续上升的趋势，这在一定程度上影响了社区秩序的稳定和邻里之间的和睦，成为导致邻里关系不和谐、社会不稳定的因素之一。本期法信小编通过列举相关法条、案例和观点对“住改商”纠纷如何处理做出全面解析，以供读者参阅。
· 法 律 依 据
1.《中华人民共和国物权法》
第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
相 关 案 例
1.房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意——张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案
本案要旨：在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。
房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。
审理法院：湖北省武汉市中级人民法院
来源：《最高人民法院公报》2014年第11期（总第217期）

2.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房——柴金鸿与何宝兴业主专有权纠纷
本案要旨：业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。业主未获得作为本栋建筑物内其他业主的同意，擅自将涉案使用用途为住宅的房屋改变为经营性用房，侵害了本栋建筑物内其他业主的权利，本栋建筑物内其他业主作为有利害关系的业主有权利要求其恢复房屋住宅的使用用途。
案号：（2015）滨功民初字第1403号
审理法院：天津市滨海新区人民法院
来源：中国裁判文书网 2015.11.14

3.业主将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主有权请求排除妨碍、消除危险、恢复原状——李学峰、张红梅等与李洪旗、张健排除妨害纠纷
本案要旨：业主将涉案的住宅改变为经营性用房，出租他人经营饭店，未经审批许可，也未征得其他有利害关系业主同意，该业主的行为对涉案楼房的结构安全留有安全隐患，并给相邻业主的居住生活环境等造成了一定的污染和损害，损害了有利害关系业主的合法权益，有利害关系的业主有权请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或赔偿损失。
案号：(2015)烟民四终字第1158号
审理法院：山东省烟台市中级人民法院
来源：中国裁判文书网 2015.09.10
专 家 观 点
1.构成有利害关系业主应当具备的要件
对构成《物权法》第77条所称有利害关系业主应当具备的要件，必须有正确理解和认识。我们认为，人民法院审理案件时，判断某业主是否属于能够被认定为《物权法》规定的有利害关系的业主，应当从下面几点把握：第一，从权利主体角度分析，诉讼当事人应当具有本解释第1条中规定的业主身份。当然，符合法律和本解释规定情形的物业使用人基于合同或法律规定而具体居住或者使用物业时，拥有与业主相同的权利。关于如何认定本解释所称业主以及物业使用人的身份范围等问题，可参阅本书中就相关条文的论述，不再重复。第二，从权利客体角度分析，必须是业主的合法权利受到或者可能受到侵害。根据《物权法》的规定，此受到损害的权利，应当是指业主作为建筑物所有权人所享有的特定权利，诸如包括区分专有权、共有权以及成员权等内容。至于权利人行使这些权利的具体形式、受到或者可能受到损害的表现方式等问题，需要结合个案，具体问题具体分析。第三，要求损害与住改商业主行为之间有法律上的因果关系。
这种因果关系按照目前的通说理解，是相当因果关系说。至于其判断标准，有主观说、客观说以及折中说。主观说是以行为人行为时所认识的或者所能够认识的事实为标准来确定行为与结果之间是否存在因果关系，客观说以社会一般人对行为及行为后果能否预见来进行判断，而折中说则认为应当结合前两种观点综合判断。相比较而言，三种标准系各自侧重点不一样所致。在审理住改商引发的纠纷案件时，由于具体情况千差万别，因此，还不能简单地仅以某一种判断方法为唯一依据，而是应当结合具体案件，选择最符合大多数民意的、公平的方法。
（摘自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年6月出版）
2.有利害关系的业主的同意需以明示的方式表达方为适格
实践中，有些有利害关系业主出于对邻里关系僵化的顾虑，往往对“住改商”业主的征询采取回避的态度。有观点认为，在意见征询期间内（实践中一般是1个月），如果有利害关系业主不明确表态，则可以推定其同意。这种理解值得商榷。从《物权法》第77条规定看，有利害关系业主同意是作为“住改商”合法性要件之一而存在的，《物权法》的立法导向是不主张“住改商”。在此前提下，由于“住改商”行为是对既有秩序的一种破坏和冲击，所以在有利害关系业主于特定期间内未明确表态的情况下，应当从更有利于实现《物权法》第77条立法目的的角度进行解释和认定。
对“住改商”行为持有异议是有利害关系业主的常态心理，只要其未以明示的方式表示同意，即应推定其本意是不愿意投赞成票的。此外，当事人意思的推定一般遵循这样的原则：在确定有益事务的时候，推定应当有利于权利人；在确定有害事项的时候，推定应当不利于义务人。前者比如继承人未明示放弃继承，即为不放弃；后者比如在合同已有明确约定的情况下，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为其认可竣工结算文件。据此，应以明示的方式确定有利害关系的业主的“同意”。
关于明示的具体表现形式。同意属于当事人意思表示范畴，是行为人将其内心效果意思以一定的方式表达于外部，并足以为外界所客观理解的行为。明示的意思表示必须具备一定的要件，在具体表现形式上可以有两种：一是书面；二是明确无误的口头表示。
（摘自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年6月出版）
3.“住改商”纠纷中，不能以“多数决”原则确定有利害关系业主的意见
《物权法》第77条规定使得有关“住改商”纠纷的裁判依据在法律层面得以确立。就法规范作用中的指引、评价和预测功能而言，其意义不言自明。但在理解和执行该条规定的时候，有两个问题是必须要得到解决和明确的，否则将在法律规范调整实践生活的过程中发生紊乱。这两个亟须解决和明确的问题是：（1）何为“有利害关系”，即如何确定有利害关系业主的范围；（2）有利害关系业主的意见应否适用“多数决”。
“住改商”中有利害关系业主的意见应否适用“多数决”，其实质是怎样确定“住改商”行为合法性的成就标准。而对此问题，《物权法》第77条规定得已经十分明确。实践中有这样一种观点和操作方法，即：拟进行“住改商”的业主先逐一征求有利害关系业主的意见，如果同意的有利害关系业主超过二分之一简单多数或者三分之二绝对多数，则该行为的合法性得以成就；少数有利害关系业主之“不同意”应当趋从于多数有利害关系业主的“同意”。从法律解释的必要性以及《物权法》第77条之规范目的角度看，前述理解不仅没有法律依据，而且也违背了《物权法》的立法本意。
（摘自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年6月出版）

4.住宅业主利用其住宅开办小卖部、早点铺、理发店的，也应当适用《物权法》第77条和司法解释
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定不得随意改变住宅的居住用途，是区分所有权人（业主）应当恪守的最基本的准则，是其必须承担的一项基本法定义务。实践中，有些业主确实因生活需要，比如下岗无收入来源、生活困难，利用其住宅开办小卖部、早点铺、理发店。尽管此类行为较用于经营生产企业、规模较大的餐饮、娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等情形程度为轻，但在性质上，仍然属于将住宅改变为经营性用房。《物权法》第77条并没有此类行为可不予适用的本意。所以，也应当满足《物权法》第77条规定的条件，即不得违反法律、法规以及管理规约，并应当经有利害关系的业主同意。不过在实践中，业主对这类行为一般不会抱有极端对立的情绪，因为该类“住改商”主要的消费人群是其他业主，其开放性并不大。从这个角度说来，《物权法》第77条的立法目的，实际上主要针对的是利用住宅从事经营生产企业、规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等动辄给其他区分所有权人带来噪音、污水、异味、过多外来人员出入等影响其安宁生活的营业行为。
（摘自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年6月出版）

5.业主（出租人、出借人）与非业主的物业使用人（承租人、借用人）对“住改商”行为的意见不一致时的处理
在非业主的物业使用人对“住改商”表示同意而业主表示不同意的情况下，应当以业主的意见为准。原因在于，非业主的物业使用人表示同意既有可能是其真的认为这种“住改商”是可以的，也有可能是由于使用关系行将终止。但不论如何，业主的“不同意”都不会对非业主的物业使用人的正常居住带来负面影响。从另一个角度看，业主是住宅物业的所有权人，在非业主的物业使用人因使用关系结束离开之后，业主还要居住在这里，其意见当然具有一票否决的效力。在非业主的物业使用人对“住改商”表示不同意而业主表示同意的情况下，应当以非业主的物业使用人的意见为准。理由是，结合前述《物权法》第77条的立法目的，这种异议权更应赋予住宅的现实居住使用人。否则，势必导致业主因与“住改商”业主私交甚密或者“事不关己”而表示同意，而非业主的物业使用人却不得不承受难堪之困扰的结果。在《物权法》第77条已经明确表达了不提倡“住改商”立场的前提下，我们应当朝着更能达成该立法目的的方向进行解释。
（摘自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年6月出版）

6.对不同身份的有利害关系业主，其各自应当承担的举证证明责任的事项、难易程度包括举证责任分配等，都各不相同
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条在此问题上可分为两个层次：一个层次是作为与“住改商”业主属于同一栋内的业主。解释直接认定为系法律规定的有利害关系的业主，其只需要提供并证明其合法的业主身份即可。至于具体的“住改商”行为是否构成对其权利的损害等其他问题，更侧重于要求“住改商”业主提出相反的证据。另一个层次是作为与“住改商”业主属于同一小区的业主。其必须自行举证证明“有利害关系”的事实，包括有损害发生或可能发生、损害与“住改商”行为之间有因果关系，至于被损害的权利内容，可以是其生活环境的恶化、生活质量的下降乃至房屋价值的贬损，等等。
也就是说，在举证问题上，非本栋的业主必须举证证明，由于某业主的“住改商”行为，给其居住和生活环境造成或者可能造成不利影响，减少或者降低了其房屋的使用价值和交换价值。对能够证明系有利害关系的业主应当举证证明的程度和证明内容，则视“住改商”业主所改的经营性用房的形式、经营范围以及对周围业主的不利影响等多方因素来确定，对此无法一一列举，需要具体问题具体分析。通常情况下，有利害关系的业主可以从如下几种不利影响进行举证：第一，由于“住改商”，干扰了业主正常的生活秩序。例如，原本安静、祥和的居住环境里，由于某业主“住改商”经营歌厅，每每到夜深人静，按正常人的起居习惯都应当入睡之时，夜空里仍然回荡着刺耳的音乐声，令人根本无法休息，特别是家里有老人和小孩的业主更是深受其苦。由于人们往往习惯于晚饭后才去歌厅娱乐消费，所以深夜扰民的状况并非偶尔为之，而是天天如此。受到如此干扰的业主，就可以认定为属于有利害关系的业主。第二，由于“住改商”给业主的生活环境带来了不利影响。例如，某业主将住改商为经营物流配送业务，生意又非常好，每天进进出出的人、车络绎不绝，造成小区车位、电梯、门禁设备等公共设施使用频率超高，严重影响和挤占了其他业主利用小区的共有资源。而且，由于往来人员成分复杂，小区内业主的私人物品屡屡发生丢失、小区内公共设施经常遭到毁坏，不安全隐患增加，受到此种不利影响的业主，也应当认定为系有利害关系的业主。
 
 
 

法院对二手房买卖中“阴阳合同”的效力认定

 导读：二手房交易中，“阴阳合同”的存在不仅会损害国家的利益，对于当事人而言也蕴含着巨大的风险，尽管如此，“阴阳合同”的签订仍然已成为惯例。究其原因，除了当事人法律意识淡薄、受利益驱动之外，与我国目前银行放贷审查不严、税收监管存在漏洞、对中介机构监管缺失等因素也有着密切的关系。同时，由于“阴阳合同”效力上的瑕疵，也给了不诚信的合同当事人以可乘之机，一旦房价上涨或者下跌，当事人一方可能利用“阴阳合同”效力上的漏洞，给合同的另一方当事人造成巨大的经济损失。本期法信小编结合相关法条、案例以及观点，对二手房买卖中“阴阳合同”的效力问题作出了阐释.
· 法 律 依 据
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
相 关 案 例
1.二手房交易中当事人签订“阴阳合同”，如双方对价格发生争议的，应当以“阴合同”即当事人的真实意思表示确定房价款——冯小丽诉陈首创等二手房买卖合同纠纷案
本案要旨：二手房交易的买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后，出于少交税款的目的，又签订了一份约定房价较低的合同，并通过补偿协议约定装潢及附属设施、设备补偿款来补足两份合同差价的，属于阴阳合同。由于第二份房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，且避税行为损害了国家利益，故房屋买卖合同的价款应为第一份合同中约定的内容，即以阴合同确定房屋买卖价格。
案号：（2009）浦民一（民）初字第3370号
审理法院：上海市浦东新区人民法院
来源：《合同案件司法观点集成（上册）》，刘言浩主编，法律出版社2015年出版
 
2.“阳合同”中价格条款无效不影响其他条款的效力——厦门泰吉运动器材有限公司诉骏士（厦门）日用品有限公司房屋买卖合同纠纷案
本案要旨：房屋买卖双方为逃避税收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，损害了国家利益，相应价格条款应认定无效。“阳合同”的其他条款如不违反法律规定的，继续有效；继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的，应认定为对“阴合同”相关内容的变更。
案号：（2012）海民初字第2192号
审理法院：福建省厦门市海沧区人民法院
来源：《人民法院案例选》2013年第1辑（总第83辑）
 
3.以备案登记的合同是否属于法律、行政法规规定必须进行招标，或者未规定必须进行招标但实际经过招投标程序并进行备案的合同来区分“阴阳合同”的效力——黎炎珍与袁孔华房地产买卖合同纠纷上诉案
本案要旨：关于“阴阳合同”的效力认定，应视备案登记的合同是否属于法律、行政法规规定必须进行招标，或者未规定必须进行招标但实际经过招投标程序并进行备案的合同进行区分。对于经过招投标程序的合同，应认定备案的中标合同具有法律效力，并以此确定双方的权利义务。对于法律、行政法规未规定必须进行招标，实际也未进行招投标的，应以双方当事人实际履行的合同为依据，确定双方当事人的权利义务。若双方签订的房地产买卖合同只是出于向国土部门备案登记需要，是为了降低交易成本偷逃应纳税费而拟定的合同，该合同规避了正当的纳税义务，损害了国家税收利益，应当认定为无效合同。
案号：（2014）中中法民一终字第1132号
审理法院：广东省中山市中级人民法院
来源：《人民司法·案例》2015年第22期
 
专 家 观 点
1.“阴阳合同”的表现形式一般包括“虚高房价”和“压低房价”
所谓“阴阳合同”，是指在二手房交易中，买卖双方基于某种目的，而就同一房产的买卖签订的两份或多份不同的合同，不同之处一般表现为对于同一房产，买卖双方约定了不同的成交价格。而双方之所以如此，其目的往往是规避法律，牟取不正当的利益。“阴阳合同”的最大特点是阴阳并存，即公示性与隐蔽性同在。
“阴阳合同”一般表现为两种形式：一种是虚高房价，合同中约定的房价高于实际成交价格，并以此合同作为向银行申请按揭贷款的依据，以此来达到多申请贷款从而减少首期款的目的；另一种就是压低房价，在合同中约定的房价低于实际成交价格，并以此合同作为办理房产过户登记手续的依据，从而达到逃税的目的。
（摘自《房屋买卖合同纠纷》，邓基联主编，法律出版社2010年出版）

2.“阴阳合同”中部分条款无效不影响其他条款的效力
阴合同由于不存在规避法律的问题，并且是双方当事人的真实意思表示，因此在效力上没有瑕疵，对此无论理论界还是实务界的看法都是一致的。有争议的是阳合同的效力问题，对该问题有两种观点：一种观点认为，阳合同由于双方当事人是为了达到减少首期款或者减少支付不动产交易税的非法目的而签订的，而签订阴阳两个合同，这显然属于恶意串通，损害国家或者第三人利益的行为，或者属于以合法形式掩饰非法目的的行为，根据合同法的规定，效力上应为无效合同，并且是合同全部无效；另一种观点认为，阳合同主要是通过虚高或者压低了房价来达到非法目的的，无效的只能是合同的价格条款，根据合同法第56条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效，因此在此情况下，价格条款的无效并不会影响合同其他条款的效力。
我们认为，如果将阳合同按照全部无效来处理的话，会导致一系列问题。由于无效合同产生的后果自始无效，全部无效，双方返还，那么则会出现下列情况：一方面在价格上涨时，卖方通过主张合同无效、撤销房产过户登记，以图高价另卖，房价下跌时，买家通过主张合同无效，以规避价跌风险，如果简单地判决合同无效，法院无疑为这些不讲诚信、视法律、合约为玩物的人大开绿灯，就会纵容一方当事人违反诚信原则；另一方面，合同无效后要撤销房产过户登记和银行按揭等，房产登记部门进行登记回转也会导致交易资源的巨大浪费以及社会经济秩序的混乱。另外，合同法从立法的角度已经对合同无效的情形进行了严格的规定，只有符合合同法第52条无效情形的，才应认定为无效。
综上，我们认为，认为阳合同部分无效的观点较为可取，也较为科学，并且根据合同法第56条的规定，合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。这样，一方面可以防止一方当事人肆意利用阳合同的无效而损害另一方当事人的合法权益情况的发生，另一方面也有利于节约社会资源，营造良好的交易环境。
（摘自《房屋买卖合同纠纷》，邓基联主编，法律出版社2010年出版）

3.“阳合同”有效部分与“阴合同”规定不同时，应以当事人真实意思表示为标准判断合同内容
由于阳合同在效力上是部分无效，即价格条款无效，那么在确定买卖双方真实的成交价格上，一般应当以阴合同的约定为准。但是由于阳合同是部分无效，也就是说也是部分有效，在这个部分有效的范围内，如果与阴合同的规定有不同之处，应当以哪个合同的规定为准呢？有人认为应当以签订时间在后的合同为准，在后合同与在先合同不同之处，可以认定为在后合同对在先合同的变更。我们认为，仍应当探究双方当事人真实意思表示，以此为标准判断合同内容。
（摘自《房屋买卖合同纠纷》，邓基联主编，法律出版社2010年出版）
 
4.“阴阳合同”效力认定的几种具体情形
在二手房交易中，阴阳合同大量存在，并在相当长的时间里将是一种客观现象，短期内不可能完全消除。实践中可参照以下几种情形来处理：（1）对于差价以装修名义并且差价较小的，一般可认定合同有效；（2）对于差价太大的，一般可认定无效；（3）对于卖方不想卖，主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效但过户价格条款无效；（4）对于买方不想买而主张卖方避税，或者签订现售合同后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效；（5）对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，应调解，调解不成则认定合同不成立；（6）没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。但由于案件个体差异的存在，实践中还是应根据案件的具体情况个案认定。
（摘自《合同案件司法观点集成（上册）》，刘言浩主编，法律出版社2015年出版）

5.“阴阳”房地产居间合同情形下，居间报酬的确定应当以实际交易价格作为计算依据
司法实践中，当事人双方为追求利益最大化，达到少交或不交房屋契税和个人所得税等规避税费的目的，出卖人和买受人往往约定较低的房价到房产交易中心备案，双方再另行签订并履行一个能体现真实交易价格的合同，递交给房地产权登记机关，即所谓的“阴阳合同”。
真实意思表示是民事法律行为的核心要素，如价格、付款方式等其他条款在“阴阳合同”中约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。房屋的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思来认定，而逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的目的。由于备案合同价格往往低于实际交易价格，其实质是以合法形式掩盖避税的非法目的，损害了国家利益，应当为无效合同。据此，应当以真实交易价格作为计算中介费的依据，否则对中介机构显失公平。
（摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引（下）》，韩延斌、王林清著，人民法院出版社2014年出版）