一、案情简介

（2018）浙02民终2725号

原告周某、被告某房产开发公司于2014年10月22日签订《商品房买卖合同》一份，合同第十条约定了被告逾期交房的违约责任，即被告逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按原告累计已付购房款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止， 被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。原、被告同时在合同第十六条约定“约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”故原告提起诉讼，认为被告已构成逾期交付房屋及权属证书或登记证明，请求支付对应的违约金。一审法院判决：一、某房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告交付某市明园锦兰苑8幢2201室的房屋，并于判决生效之日起三十日内向原告周某交付某市明园锦兰苑8幢2201室的土地、房屋权属证书（即房屋的转移登记过户手续，办理过户所需应当由买方交纳的税费由原告承担）；二、被告某房地产开发有限公司按原告已付购房款2193799元的10%支付违约金219379.90元，款于判决发生法律效力后十日内付清；后某房产公司不服一审判决向浙江省宁波市中级人民法院上诉。

二、案件焦点：被告某房产公司逾期交房是否违约及被告逾期交房违约责任的承担应如何确定

三、法院判决：驳回上诉，维持原判。

四、裁判规则：当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的约定、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，报据公平原则和诚实信用原则进行考量，作出认定。本案中法官在判断因房屋逾期交付带来的损失时，以当事人之间约定的另一较低的违约金赔偿额，即合同约定房屋总价款的10%作为调整后的违约金确定标准，这说明在违约金意思自治的前提下，司法解释的标准可作为参考，违约金的调整仍可根据实际情况而定。

五、律师建议

不论作为购房者还是房地产行业开发商都应当注意合同约定的装修标准、施工标准等注意事项，避免出现违约法律风险及后续的其他问题，购房者在未能实现合同目的的情况下，可以通过向人民法院诉讼的方式或其他方式维护自身的合法权益。